Ugyan enyhébb lett a korábbi verzióihoz képest, de a parlamentnek nemrég benyújtott „helyi önazonosság védelméről” szóló törvényjavaslat mégis nagyon jelentős ingatlanpiaci folyamatokat indíthat el, ha hatályossá válik, és az önkormányzatok el is kezdik használni. Nagyon fontos ugyanakkor a második „ha”: a konkrét hatások szempontjából ugyanis szinte minden azon múlik majd, hogy az önkormányzatok az új jogköreikből melyeket használják majd és milyen mértékben.

A törvény szükségességét Orbán Viktor miniszterelnök a februári évértékelőjén vetette fel először, a konkrét intézkedések kidolgozásáért pedig Navracsics Tibor közigazgatási és területfejlesztési miniszter volt a felelős. A törvénytervezet áprilisi verziójában az önkormányzatoknak még lehetősége lett volna arra, hogy megtiltsák a nem helyben élők ingatlanvásárlását egy adott településen. Az új törvényjavaslatba ez már nem került bele, ugyanakkor az önkormányzatokat így is több új jogkört adnának annak érdekében, hogy „megvédhessék az önazonosságukat”. Az önkormányzatoknak lehetősége nyílna arra:

• hogy a településen kívülről beköltözők számára az ingatlanszerzést vagy helyi lakcím megszerzését adófizetési kötelezettséghez kössék,
• hogy a helyi lakcím megszerzését megtiltsák, vagy feltételekhez kössék (ami szintén lehet pénz megfizetése),
• illetve elővásárlási jogot is kapnának a település ingatlanjaira, ahogy az összes helyi ingatlantulajdonos is.

A törvény alapján az önkormányzatok nem tudnának automatikusan élni ezekkel a jogaikkal, először ugyanis rendeletet kellene hozniuk. Ebben meg kellene határozniuk a település egészére, vagy annak valamelyik földrajzilag egyértelműen lehatárolható részére vonatkozóan a kívánt lakosságszámot, a jogaikat pedig ennek a lakosságszámnak a fenntartása érdekében tudnák gyakorolni.

A betelepülésre vonatkozó intézkedések alól viszonylag sokan mentesülnének is: a törvényjavaslat szerint továbbra is szabadon költözhetnének egy adott településre olyanok, akiknek a családja helyi, vagy ők maguk a településről származnak, ha azért költöznek a településre, hogy ott dolgozzanak, hogy ott tanuljanak, vagy akik állami támogatással vesznek ingatlant a településen.

Átmenetileg olcsóbbá váló, nem elértéktelenedő ingatlanok

A törvényjavaslat szerint az új jogi eszközökkel „a közösségek hatékonyabban védhetik meg életformájukat a kívántnál nagyobb mértékű betelepülés és ingatlanvásárlások negatív hatásaival szemben”, és „a helyi közösségek dönthetnek majd arról, hogy milyen irányba fejlődjön a település”. Navracsics korábban a törvény szükségességéről azt is mondta, hogy egyre több településen úgy érzik, hogy a beköltözők nagy száma megváltoztatja a településképet, a település hagyományos szerkezetét. Egész konkrétan olyan esetekről beszélt, amikor egy adott település infrastruktúrája már nem bírja a beköltözők mennyiségét. A miniszter szerint 300-400 olyan település volt, ahol ez az elmúlt időszakban veszélyt jelentett (a növekvő népességű települések számát pedig országosan 1000-re becsülte). Ezek a települések főleg a Velencei-tó, a Balaton, és egyes nagyvárosok környékén voltak.

Navracsics szerint viszont nem csak a helyi infrastruktúra védelme miatt van szükség a törvényre, hanem az ingatlanpiaci hatásai miatt is, bár ezzel kapcsolatban nem mindig volt ellentmondásoktól mentes a mondanivalója.

Nem az az igazi veszély, hogy esetleg olcsóbbá válnak az ingatlanok egyes területeken átmenetileg, hanem az, hogy olyan drágák maradnak, hogy a fiatalok, az átlagkeresetűek nem tudják megvenni

– mondta például egy Facebookon májusban közzétett videóban. 

Áprilisban egy lakáspolitikai fórumon a Hvg.hu cikke szerint viszont arról beszélt, hogy a törvénytervezetről folytatott országos konzultáció során a polgármesterek azért lelkesedtek az ingatlanszerzés kizárásáért, mert az csökkentené az ingatlanárakat, ami könnyítené a fiatalok ingatlanszerzését. Azt is mondta ugyanakkor, hogy vitatja, hogy az intézkedés elértéktelenítené az ingatlanokat az adott településen. Ezen az eseményen Navracsics azt is előrevetítette, hogy a viták miatt az ingatlanszerzés tiltásának lehetőségét ki is vehetik a törvényből, ami végül meg is történt.

Árcsökkenés, mérséklődő drágulás

És habár valóban a tiltásnak lett volna a legnagyobb ingatlanpiaci hatása, elemzők szerint valójában már azoknak az intézkedések is felforgathatnák az ingatlanpiacot, amelyeket a törvény jelenlegi formája alapján hozhatnának meg az önkormányzatok. 

A Duna House elemzése szerint  a korlátozások és adók mérsékelt beavatkozások esetén 5-10, komolyabb korlátozások esetén pedig akár 20-25 százalékos visszaesést is eredményezhetnének az ingatlanpiaci forgalomban. Szegő Péter, a Duna House PR és elemzési szakértője az ATV-nek adott interjúban arról beszélt, hogy olyan településeken,

ahol az önkormányzat komolyabb korlátozások bevezetése mellett dönt, akár 30-40 százalékos árcsökkenés sem zárható ki.

Ezzel párhuzamosan azok a települések, amelyek nem hoznak a törvény alapján intézkedéseket, árnövekedésre számíthatnak.

Kifejezetten árcsökkenésre nem számít, viszont a drágulás enyhülését vetítette előre az intézkedésekkel élő településeken Balogh László. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a Telex podcastjában arról beszélt, hogy szerinte például egy reális forgatókönyv, hogy olyan településeken, ahol 100 milliós nagyságrendben cserélnek gazdát ingatlanok, az önkormányzat 0,5-1 százalékos adót vet ki az adásvételre, hogy ebből fejlesszen infrastruktúrát, vagy lásson el közszolgáltatásokat.

Ha szűkülnek a vevők lehetőségei, akkor az ingatlan forgalomképessége csökken, tehát ez lassabb ingatlanárnövekedést vetít előre ezeken a településeken

– mondta a várható hatásokról.

A konkrét, eredetihez képest enyhébb törvénytervezetet a benyújtása után Balogh úgy értékelte, hogy bizonyos szempontból nyugodtabbak lehetnek az ingatlantulajdonosok, viszont még több önkormányzat gondolkodhat el az esetleges feltételek és korlátozások bevezetésén vagy alkalmazásán.

A (több) millió forintos kérdés: mit lépnek az önkormányzatok

Hogy a valóságban mekkora jelentősége lesz a törvénynek, nagyon jelentős részt azon múlik majd, hogy mit lépnek majd az önkormányzatok. A polgármesterek szeretnék, hogy a következő választáson is újraválasszák majd őket, ezért az intézkedések meghozatala előtt azt fogják mérlegelni, hogy egy adott intézkedés mennyi szavazatot hoz és visz potenciálisan. 

A választók gondolkodását főként két szempont fogja meghatározni. Egyrészt, hogy mit nyerhetnek azzal, hogy ha csökken a településre betelepülők száma, adott esetben az általuk befizetett adóból javulnak a helyi közszolgáltatások, az infrastruktúra. Másrészt, hogy mennyit veszíthetnek azzal, hogy a csökkenő, vagy mérsékeltebben növekvő árú ingatlanjukból máshol csak rosszabb minőségű, vagy kisebb ingatlan fog kijönni, ha valamikor úgy döntenek, hogy más településre költöznének. Hogy milyen intézkedések lesznek, attól függ,

hogy a helyi önkormányzat mire jut azzal kapcsolatban, hogy a helyiek gondolkodásában milyen súllyal esnek latba a fenti a szempontok.

Az alapján, amit Navracsics Tibor törvénytervezet konzultációja alatt lelkesedő polgármesterekről mondott, lehet rá számítani, hogy lesznek olyan önkormányzatok, amelyek élnek az új jogköreikkel. Ugyanakkor már olyanokról is tudni, amelyek nem, vagy csak korlátozottan terveznek a törvény alapján új intézkedéseket bevezetni.

Az ilyenek közé tartozik például Érd, amelynek polgármestere, Csőzik László a Hvg.hu cikke szerint egy április konferencián azt mondta, ugyan értékeli a kezdeményezést, de a helyi adók kivetésén túl nem kívánnak élni a lehetőséggel, mivel a népesség növekedésével járó kellemetlenséget is felülírná az, ha a törvény hatására csökkenne az ingatlanok értéke a városban. És vélhetően szintén ide tartozik majd Budaörs, amelynek polgármestere,  Wittinghoff Tamás, aki egyben a Magyar Önkormányzatok Szövetségének elnökségi tagja is, az ATV műsorában pedig arról beszélt, hogy nem tartja alkalmasnak a törvényt arra, hogy elérje a kitűzött céljait, és szerinte célszerűbb lett volna az önkormányzatoknak az építéshatósági- és felügyeleti jogok gyakorlását visszaadni, hogy korlátozhassák, mi épül egy településen.

Környékfüggő hatások

A törvény hatása földrajzi sajátosságoktól függően is eltérő lehet. Az Ingatlan.com elemzése alapján az elmúlt hónapok fővárosi ingatlandrágulása miatt megnőtt az igény a budapesti agglomerációba való költözésre, ezt azonban ellensúlyozhatják a törvény alapján hozott intézkedések. És szintén jelentős hatása lehet a törvénynek Szeged és Debrecen környékén, ahol a mostanában termelni kezdő ipari üzemek jelentős többletkeresletet generálnak a helyi ingatlanok iránt.

A szabályozás a fővároson belüli ingatlanpiaci trendeket is felforgathatja. A Duna House elemzése szerint a törvénynek leginkább azokban a kerületekben lehet jelentősége, amelynek az ingatlanjaira az elmúlt időszakban nagy volt a kereslet. Ilyennek számít például II., a XI., a XIII. és a XIV. kerület is. Az Ingatlan.com elemzése szerint az elmúlt években a külföldi ingatlanvásárlók jelentős szerepet játszottak a fővárosi ingatlandrágulásban, és nem kizárt, hogy emiatt a fővárosi kerületekben is felmerülhet a külföldi lakásvásárlók megadóztatása, amelyre a törvény feljogosítja az önkormányzatokat.

A törvénynek a főváros fejlődésére negatív hatása lehet Vitézy Dávid, a Podmaniczky Mozgalom fővárosi frakcióvezetője szerint. Ő Facebookon azt írta, abszurd, hogy a kerületi önkormányzatokat külön kezeli a törvény, ez ugyanis a budapesti városfejlesztést teljesen lebéníthatja. Szerinte Budapest gazdasága és felsőoktatási rendszere abból él és fejlődik, hogy az ország egészéből vonz új munkaerőt és hallgatókat, a helyi részérdekek viszont ezt a fejlődést megakaszthatják. Eközben a főváros „agglomerációs szétfolyása” is problémát jelent, amin az segíthetne, ha a fővárosi rozsdaövezetekben épülnének lakások, és nem kitelepülnének a városból a lakók. A belső fejlesztéseket viszont az új törvény alapján korlátozhatnák a kerületek.

De akár a kisebb településeken is komoly hatásai lehetnek a törvénynek. Rácz Béla, az 1Magyarország Egyesület elnöke a Partizán adásában arról beszélt, hogy az önkormányzatok lehetősége, hogy például döntsenek arról, hogy valaki nem szerezhet lakcímet az adott településen, törvényessé teheti a romák betelepülésének megakadályozását. Rácz szerint ezért a törvényt el kellene törölni. Navracsics erről a Blikknek azt mondta, a törvényben szerepel a diszkrimináció tilalma, és ha a gyanúja felmerül, akkor bírósághoz lehet fordulni.

Végül egy másik kistelepülési szintű hatásról írt részletesebben a Telex, amelynek banki források beszéltek arról, hogy már önmagában az intézkedések lehetősége jelentősen növelné egyes falusi ingatlanok hitelezésének kockázatait, ami önmagában csökkentené a helyi ingatlanok értékét.

Arra a kérdésre, hogy vélhetően mely intézkedésekkel fognak a legtöbbször élni az önkormányzatok, Navracsics a Blikknek azt mondta, elképzelhetőnek tartja, hogy a helyi adók lesznek a legnépszerűbbek, de szerinte több önkormányzat választhatja azt is, hogy egyéb feltételekhez, például közérdekű kötelezettségvállaláshoz (pl. rendezvények szervezéséhez vagy infrastrukturális fejlesztéshez) kötik az adásvételeket. Ha a parlament megszavazza a törvényt, az július 1-től válik majd hatályossá.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkNem az aprófalvaknak lesz igazán fontos a beköltözők elleni önvédelem lehetőségeA budapesti és győri agglomeráció mellett a következő években Debrecen környékén és a román határszélen képzelhető el komolyabb betelepülési hullám.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkEzeken a településeken fojthatja le az ingatlanpiacot az identitásvédelemNyolc év alatt tízszeresére dráguló falura is van példa, a top 10-be pedig több mint hatszorozódó árakkal lehetett bekerülni a kistelepülések körében.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Közélet agglomeráció ingatlan ingatlanárak önazonossági törvény önkormányzat település Olvasson tovább a kategóriában